สัญญาเช่าอาคาร: คู่มือและตัวอย่างสำหรับ SME

ทำไมสัญญาเช่าอาคารจึงเป็นเครื่องมือสำคัญ?

สัญญาเช่าไม่ได้เป็นเพียงกระดาษแผ่นหนึ่ง แต่เป็นเกราะป้องกันและเครื่องมือสร้างความเข้าใจอันดีระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า:

• กำหนดสิทธิและหน้าที่ชัดเจน: ระบุว่าใครมีหน้าที่ทำอะไรบ้าง เช่น ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าซ่อมแซม การจ่ายค่าสาธารณูปโภค หรือการดูแลรักษาทรัพย์สิน
• ป้องกันความเข้าใจผิดและข้อพิพาท: การมีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรช่วยลดโอกาสในการตีความที่แตกต่างกัน ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อขัดแย้งในอนาคต
• เป็นหลักฐานทางกฎหมาย: สามารถใช้เป็นหลักฐานสำคัญหากเกิดกรณีพิพาทหรือต้องดำเนินการทางกฎหมาย
• สร้างความมั่นคงและความแน่นอน: ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะทราบถึงระยะเวลาการเช่า อัตราค่าเช่า และเงื่อนไขสำคัญอื่นๆ ทำให้สามารถวางแผนธุรกิจหรือการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินได้อย่างมั่นใจ
• ช่วยในการบริหารจัดการทรัพย์สิน: สำหรับผู้ให้เช่า สัญญาเช่าช่วยในการบริหารจัดการผู้เช่าหลายรายได้อย่างเป็นระบบ

องค์ประกอบสำคัญที่ต้องมีในสัญญาเช่าอาคารที่ดี

เพื่อให้สัญญาเช่าของคุณมีความสมบูรณ์และครอบคลุม ควรมีรายละเอียดสำคัญดังต่อไปนี้:

• 1. ข้อมูลคู่สัญญา (Parties Involved):

  ระบุชื่อ-นามสกุล, ที่อยู่, และข้อมูลติดต่อที่ชัดเจนของทั้ง "ผู้ให้เช่า" (Landlord/Lessor) และ "ผู้เช่า" (Tenant/Lessee) หากเป็นนิติบุคคล ให้ระบุชื่อบริษัท เลขทะเบียนนิติบุคคล และชื่อผู้มีอำนาจลงนาม

• 2. รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า (Description of Leased Property):

  ระบุที่ตั้งของอาคารหรือพื้นที่เช่าอย่างชัดเจน (เช่น เลขที่, ถนน, ตำบล, อำเภอ, จังหวัด), ขนาดพื้นที่ (ตารางเมตร), ลักษณะของทรัพย์สิน (เช่น อาคารพาณิชย์, พื้นที่สำนักงาน, โกดัง) และขอบเขตของพื้นที่ที่ให้เช่า (รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางหรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้เช่าสามารถใช้ได้)

• 3. วัตถุประสงค์การเช่า (Purpose of Lease):

  ระบุว่าผู้เช่าจะนำทรัพย์สินไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์ใด (เช่น ประกอบธุรกิจประเภท..., เป็นสำนักงาน, หรือเพื่อการอยู่อาศัย) เพื่อป้องกันการนำทรัพย์สินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ที่ตกลงกัน

• 4. ระยะเวลาการเช่า (Lease Term):

  กำหนดวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดของสัญญาเช่าอย่างชัดเจน รวมถึงเงื่อนไขการต่ออายุสัญญา (Option to Renew) หากมี เช่น ต้องแจ้งความประสงค์ล่วงหน้ากี่วัน และอัตราค่าเช่าใหม่อาจมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร

• 5. อัตราค่าเช่าและการชำระเงิน (Rent and Payment Terms):

  ระบุจำนวนเงินค่าเช่าต่อเดือน/ต่อปี, สกุลเงิน, กำหนดวันชำระค่าเช่า, วิธีการชำระเงิน (เช่น โอนเข้าบัญชี, ชำระเป็นเช็ค), และผลของการชำระค่าเช่าล่าช้า (เช่น ค่าปรับ, ดอกเบี้ย)

• 6. เงินประกันการเช่า/เงินมัดจำ (Security Deposit):

  ระบุจำนวนเงินประกัน, วัตถุประสงค์ในการเรียกเก็บ (เช่น เพื่อประกันความเสียหาย หรือการผิดสัญญา), และเงื่อนไขการคืนเงินประกันเมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า

• 7. หน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ให้เช่าและผู้เช่า (Obligations of Landlord and Tenant):

  เช่น การบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สิน (ใครรับผิดชอบส่วนใด), การจ่ายค่าสาธารณูปโภค (ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต), การประกันภัยทรัพย์สิน, การปฏิบัติตามกฎระเบียบของอาคารหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

• 8. การดัดแปลงหรือปรับปรุงพื้นที่เช่า (Alterations and Improvements):

  กำหนดเงื่อนไขว่าผู้เช่าสามารถดัดแปลงหรือปรับปรุงพื้นที่เช่าได้หรือไม่ ต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนหรือไม่ และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย รวมถึงกรรมสิทธิ์ในส่วนที่ต่อเติมเมื่อสิ้นสุดสัญญา

• 9. การโอนสิทธิการเช่าหรือการให้เช่าช่วง (Assignment and Subletting):

  ระบุว่าผู้เช่าสามารถโอนสิทธิการเช่าหรือนำพื้นที่ไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้หรือไม่ และต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขใดบ้าง

• 10. เงื่อนไขการบอกเลิกสัญญา (Termination Clauses):

  กำหนดเหตุการณ์หรือเงื่อนไขที่ทั้งสองฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดได้ เช่น การผิดนัดชำระค่าเช่า, การใช้ทรัพย์สินผิดวัตถุประสงค์, หรือเหตุสุดวิสัย พร้อมระบุขั้นตอนการแจ้งบอกเลิกและผลของการเลิกสัญญา

• 11. ลายมือชื่อคู่สัญญาและพยาน (Signatures and Witnesses):

  สัญญาต้องมีการลงลายมือชื่อของผู้ให้เช่า ผู้เช่า (หรือผู้มีอำนาจลงนามของนิติบุคคล) และพยานอย่างน้อยฝ่ายละ 1 คน พร้อมประทับตราบริษัท (ถ้ามี)

ข้อควรระวังและสิ่งที่ต้องตรวจสอบให้ดีก่อนลงนามในสัญญาเช่า

• อ่านสัญญาให้ละเอียดทุกข้อ: ทำความเข้าใจทุกเงื่อนไขและข้อกำหนด หากมีข้อสงสัยหรือไม่ชัดเจน ควรถามผู้ให้เช่าหรือปรึกษาผู้มีความรู้ทางกฎหมาย
• ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูล: ทั้งข้อมูลส่วนตัวของคู่สัญญา รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า อัตราค่าเช่า และระยะเวลาการเช่า
• ทำความเข้าใจเรื่องค่าใช้จ่ายแอบแฝง: สอบถามให้ชัดเจนว่ามีค่าใช้จ่ายอื่นๆ นอกเหนือจากค่าเช่าหรือไม่ เช่น ค่าส่วนกลาง, ค่าที่จอดรถ, หรือค่าธรรมเนียมอื่นๆ
• เงื่อนไขการซ่อมแซม: ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมส่วนใดบ้าง (การสึกหรอตามปกติ vs. ความเสียหายจากการใช้งานของผู้เช่า)
• สิทธิในการต่อสัญญา: หากต้องการเช่าต่อในระยะยาว ตรวจสอบเงื่อนไขการต่อสัญญาให้ชัดเจน
• การคืนเงินประกัน: ทำความเข้าใจเงื่อนไขและระยะเวลาในการคืนเงินประกันเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง
• การเปลี่ยนแปลงสัญญา: หากมีการตกลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเงื่อนไขใดๆ ควรทำเป็นลายลักษณ์อักษรและลงนามโดยทั้งสองฝ่าย
• ปรึกษาทนายความ (ถ้าจำเป็น): โดยเฉพาะสัญญาเช่าที่มีมูลค่าสูงหรือมีความซับซ้อน การปรึกษาทนายความจะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าสิทธิของคุณได้รับการคุ้มครอง